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房价涨幅前5的南京执行落户限购双新规,这是什么信号?

2021-04-20 17:20:44 来源: 21世纪经济报道

4月19日,南京放宽落户的实施意见发布2个月后,浦口、六合、溧水、高淳四区正式放宽落户限制,四区落户限购新规同时落地,执行落户+限购双新规。

新落户政策规定,持有四区居住证,并正在江苏省缴纳,且连续缴纳6个月及以上社保的居民可申请落户四区。同日落地的限购政策规定,四区新落户人员,自落户之日起,2年内仅可在四区购房,2年后才可在南京全市购房。

4月12日,发改委发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》(后简称《重点任务》),其中提到要有序放开落户限制。包括城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策,实行积分落户政策的城市确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例;城市落户政策要对租购房者同等对待,允许租房常住人口在公共户口落户;推动具备条件的城市群和都市圈内社保缴纳年限和居住年限累计互认等。

除此之外,《重点任务》首次明确提出要“统筹放开放宽落户、人才引进和房地产调控工作”,处理好人口落户和楼市平稳之间的关系。南京落户+限购双新规同时执行,继续落实《重点任务》精神。

多位受访专家均表示,南京新推针对性限购政策与当地市场活跃、房价上涨有关。业内人士告诉21世纪经济报道,南京是住建部重点关注的城市之一,“南京限购政策收紧,主要是受南京楼市偏热,房价涨幅靠前影响”。国家统计局数据显示,3月份南京新房价格环比上涨0.8%,在70城房价涨幅中并列排名第5;二手房价格环比上涨0.9%,居70城房价涨幅第6位置。

南京之前,深圳、成都、西安和长沙等地也为落户购房政策加码,如增加落户年限、社保或个税缴纳年限等要求。除此之外,在人才购房方面,杭州、广州从限购和限售两端进行规范。

还有一些热点城市,如济南、青岛、福州等在放开落户的同时,并未加码相应的楼市调控政策,这体现出“房住不炒”大背景下“因城施策”的开放性和多样性,但也不排除后续地方楼市热度上升,调控收紧的可能。

南京执行落户+限购双新规

4月19日,南京正式开始执行《我市浦口六合溧水高淳四区落户政策调整》和《关于明确浦口、六合、溧水、高淳区新落户人群购买商品住房限购政策的通知》。

南京共分为玄武、秦淮、建邺、鼓楼、浦口、栖霞、雨花台、江宁、六合、溧水和高淳11个市辖区,六合、浦口,溧水、高淳分列南北。

落户调整文件明确,放宽四区落户政策,是南京放宽郊区落户限制的有益探索,为疏解老城区功能、完善新城区功能,逐步降低老城区人口密度,提升新城区人口集聚能力提供政策支撑。

住房限购文件明确,在放宽四区落户的同时,要坚持“房住不炒”的定位,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

实际上,2月9日,南京就制定了《市政府办公厅关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》,其中在创新户口迁移政策一项中明确,“全面放宽浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户限制,对持有上述四区居住证、缴纳城镇职工社会保险6个月以上的人员,即可办理落户”,并实行江苏省内社保累计互认。

南京多位房地产相关人士向21世纪经济报道证实,直到4月19日,四区落户政策才正式开始执行。业内人士告诉21世纪经济报道,如果南京四区落户政策真正落实是在4月19日,那么此次限购政策的出发点是明确的,即政府可能意识到这个落户政策或许会引起房价炒作。

业内人士指出,南京收紧限购主要是为了应对南京房价上涨,楼市偏热的情况。去年7月24日,国务院召开房地产工作座谈会,对近期房价过热的现象进行政策指导,10城政府和住建部等负责人参与,其中就有南京

根据国家统计局的数据,2020年3月到7月,南京新房价格连涨5月,环比最高涨幅达1.8%。其后新房价格稳定运行了2个月,2020年10月至今,南京新房价格继续连涨6月,总体涨幅从10月份的0.4%扩大到3月份的0.8%,在70城房价环比涨幅中并列排名第5。二手房价格连涨13个月,整体环比涨幅从2020年3月的0.5%,上升到今年3月的0.9%,在最新70城房价环比涨幅中并列排名第6。

业内人士说,楼市偏热,地方政府就会受到住建部关注,南京是区域中心城市,也是住建部重点关注城市之一。“在这种情况之下,地方政府有压力,所以收紧了限购。”

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉21世纪经济报道,除了房价反弹的因素之外,南京对新落户新区人口实施定向限购,也有均衡区域人口配置的考量。南京城区人口多,外围人口少,在四区推出落户新政的同时定向实行两年限购政策,“可以均衡人口的分布,不要全部都往市区一拥而上”。

赵秀池说,南京新落户人口限购新规出台,可以控制楼市投资的需求,抑制房价过快上涨,让房子向居住属性回归。

放宽落户和楼市调控如何平衡?

南京之前,成都、深圳、西安等地先后为落户购房政策加码。

早在2018年5月15日,成都就出台楼市调控新政,规定居民落户成都满2年,或连续缴纳社保满2年,或落户不满2年,连续缴纳社保满1年方可购房,并制定具体的区域限购要求。

2020年7月15日,深圳推出房地产调控新政,规定深圳户籍居民需落户满3年,且连续缴纳3年以上社保或个税,方可在深圳买房。非深圳户籍居民需连续缴纳5年及以上社保或个税才有深圳购房资格。在此之前,深圳落户即可买房,家庭限购2套,单身限购1套。

今年3月30日,西安发布新政,明确新落户居民须落户满1年,且连续缴纳1年社保或个税方有购房资格。

而在人才购房方面,今年4月,广州和杭州也先后出台补充政策,分别从限售和限购两方面规范人才购房。4月2日,广州将人才购房限售期从2年延长到3年;4月9日起,杭州规定高层次人才需落户满5年方可购买二套房。

相较而言,产业发达,宜居宜业的人口净流入城市放宽落户,加大人才引进力度,更容易催生投资和炒房漏洞。各城市通过增加落户年限、社保或个税缴纳年限,实施限购和区域限购,限售等政策,缓解放宽落户和人才引进带来的人口流入与楼市稳定之间的张力。

杭州人才新政推出后,贝壳研究院杭州分院院长上官剑告诉21世纪经济报道,杭州人才二套房限购,是对之前人才购房政策的查漏补缺,既维护人才的合理购房需求,又严防借机炒房,降低因为加强城市人才吸引力而对市场带来的冲击。

在上述具体的调控措施之外,赵秀池认为应该增加土地供给,盘活闲置存量房以增加租赁房源,实现住房市场供求平衡,解决人口流入之后房地产市场供不应求的问题。“因为放宽落户、人才引进和楼市调控这三者的关系其实是有矛盾的,放宽落户和人才引进会带来人口增加,如果住房供应跟不上,市场供不应求,房价就会上涨。”

21世纪经济报道注意到,还有一些城市在放宽落户和人才引进的同时,并未出台配套的楼市调控政策,如济南、青岛和福州等等。

以福州为例,今年开始,福州全面放开落户限制,实现“零门槛”落户,限购仍执行2016年政策标准:对于福州五城区建筑面积144平方米以下的商品房,五城区家庭限购2套,非五城区家庭限购1套,非户籍家庭缴纳1年及以上社保或个税限购1套,建筑面积144平以上的商品房不限购。国家统计局数据显示,今年1-3月,福州新房环比涨幅分别为0.6%、0.3%和1%,3月涨幅扩大,与广州同居70城新房涨幅首位;二手房环比涨幅分别为0.8%、0.6%和0.7%,涨幅排名在第14-17位之间变动。

赵秀池说,不同城市采取不同方式来平衡人口流入和楼市平稳关系,体现了“一城一策”的房地产调控思路。“地方政府敢放开,说明当地市场不是那么热,或者供过于求。”她指出,地方政府制定政策的方向要与中央保持一致,同时各城市的人口政策和房地产政策紧密相关,如果房地产市场热度升高,房价上涨,后续配合人口落户的调控政策也会跟上。

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